Spanje heeft op 1 januari 2022 een nieuwe minimumbelastingwaarde ingevoerd, die bekend staat als de “Kadastrale referentiewaarde”, of “Valor de Referencia” in het Spaans. Dit is belangrijk nieuws, aangezien de nieuwe aanpak taxaties oplevert die over het algemeen hoger zijn en aanzienlijk dichter bij de marktwaarde liggen dan het vorige systeem.
In sommige gevallen een stijging van 30%
Bij veel verschillende vormen van onroerendgoedtransacties, zoals overnames, erfenissen en schenkingen, moet voor belastingdoeleinden rekening worden gehouden met de kadastrale referentiewaarde, en het advocatenkantoor C&D Solicitors heeft in sommige situaties stijgingswaarden tot 30% ontdekt.
Wat is mijn kadastrale referentiewaarde/referentiewaarde is?
Als u een Spaans NIE-belastingnummer of een digitaal certificaat hebt, kunt u de nieuwe taxatie van een Spaans onroerend goed online controleren op de website van het Spaanse Kadaster met behulp van het lange kadastrale referentienummer.
Nieuwe belasting minimumwaarde berekenen
Bij de eerste benadering werd de kadastrale waarde vermenigvuldigd met een factor die per gemeente verschilde. In de praktijk was deze waarde vaak veel lager dan de marktwaarde van het onroerend goed, hetgeen soms voordelig was voor de (nieuwe) eigenaar. Het nieuwe systeem is gebaseerd op de werkelijke verkoopprijzen per vierkante meter in de zone gedurende een bepaalde periode, en de Spaanse belastingautoriteiten achten dit systeem “eerlijker”. Niettemin kan het in andere omstandigheden leiden tot waarden die hoger zijn dan de marktwaarde.
Wanneer gaat de minimale fiscale waarde (kadastrale referentiewaarde) in?
De normen voor het gebruik van de minimale belastingwaarde blijven dezelfde, ook al is de waarde van het onroerend goed in de meeste omstandigheden gestegen. Dus, welke belastingen worden gedekt?
- Aankoop van een bestaand onroerend goed: Indien de minimale belastingwaarde hoger is dan de aankoopprijs, wordt de ITP-eigendomsbelasting toegepast op de belastingwaarde (momenteel 7% in Andalusië). De Spaanse successierechten worden berekend over ten minste de minimumbelastingwaarde, maar kunnen eventueel worden betaald over een groter bedrag indien dat in de legaatakte is vermeld.
- Schenking of schenking van een goed: De begunstigde van een onroerend goed betaalt een schenkingsrecht of een schenkingsrecht over ten minste de fiscale waarde.
- Nieuwbouwverklaringen: De minimale belastingwaarde geldt ook wanneer een notariële nieuwbouwverklaring wordt gebruikt om nieuwbouw van een bestaand gebouw te registreren in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), waarover de AJD-belasting (Actos Juridicos Documentados) wordt berekend (1,2% in Andalusië, bijvoorbeeld). De waarde van de nieuwe vierkante meter wordt dienovereenkomstig bepaald.
Welke soorten onroerend goed hebben geen kadastrale waarde?
Landelijke eigendommen: Omdat de meeste landelijke / rustieke woningen deze value de referencia niet hebben, is de ITP onroerendgoedbelasting er niet op van toepassing. Tenzij de belastingdienst een eigen taxatieprocedure inleidt, wordt ervan uitgegaan dat de koopprijs overeenkomt met de marktprijs.
Nieuwbouwwoningen: Omdat ze op het moment van oplevering nog niet goed (individueel) zijn ingeschreven in het Kadaster, hebben nieuw gebouwde woningen van een projectontwikkelaar deze waarde normaal gesproken nog niet. Het JD zegelrecht wordt in deze situatie toegepast op de aankoopprijs.
Uitzonderingen kadastrale referentiewaarde
- Plusvaliawaarde: De door de gemeente geheven plusvalia lokale winstbelasting bij verkoop (die geen invloed heeft op de plusvaliawaarde in het geval van een schenking).
- Vermogenswinstbelasting (Capital gains tax – CGT) is een nationale belasting op de nettowinst van een onderneming uit de verkoop.
- IBI: De jaarlijkse onroerendgoedbelasting van de gemeente
- IRPF inkomstenbelasting voor fiscaal ingezetenen of IRNR inkomstenbelasting voor niet-fiscaal ingezetenen
- IVA of BTW voor nieuw gebouwde woningen
Wat als ik het niet eens ben met de nieuwe prijs, omdat deze hoger is dan de marktprijs?
Indien u het niet eens bent met de referentiewaarde van het onroerend goed, moet uw belangrijkste argument zijn dat deze niet de werkelijke marktwaarde weergeeft. Om dit te bereiken moet een officiële taxatie/waardering van het onroerend goed worden verkregen, waaruit blijkt dat de referentiewaarde exorbitant is en niet de marktprijzen weerspiegelt. Met andere woorden, er is een taxatie nodig om aan te tonen dat de referentiewaarde van de administratie onnauwkeurig is.
Wat zijn de gevaren van het indienen van een onjuiste belastingaangifte?
Het grootste gevaar voor belastingplichtigen die een dergelijke vordering indienen, is dat de waarde in deze methode niet zal worden gestaafd, en dat de referentiewaarde om fiscale redenen zal worden gecontroleerd. In deze situatie zou de boete van 50% van het nog verschuldigde bedrag in zijn geheel worden geëist, zonder mogelijkheden tot vermindering, plus vertragingsrente over dit bedrag, die hoger zou zijn, vooral omdat de afwikkeling van de procedure verscheidene jaren in beslag zou nemen. In dit geval zou rekening moeten worden gehouden met de kosten van een taxatie, alsmede met de honoraria van de advocaten die aan de procedure deelnemen.
Wat zijn de kansen op een gunstige uitkomst in deze beroepsprocedure?
Er is geen precedent voor de vorderingen omdat het gaat om vastgoedwaarden die op 1 januari 2022 van kracht zijn geworden, en het is onmogelijk te voorspellen wat de administratieve autoriteiten en rechtbanken in toekomstige acties zullen bepalen.
In het geval van een hypotheek, bijvoorbeeld, de nieuwe fiscale waarde versus de officiële taxatie
Enkele buitenlandse cliënten van ons advocatenkantoor, C&D Solicitors, hebben onlangs huizen gekocht in Marbella, Benalmadena en Ronda, waar de referentiewaarde veel hoger is dan de aankoopprijs. In één van de gevallen werd de aankoop gefinancierd, en bleek dat de taxatie van de hypotheek weliswaar hoger was dan de aankoopprijs, maar veel lager dan de referentiewaarde van het onroerend goed.
In dit scenario, als de kopers bereid zijn een claim in te dienen, pleiten wij ervoor de overdrachtsbelasting te betalen op basis van de taxatiewaarde van het onroerend goed, omdat wij van mening zijn dat deze de werkelijke marktwaarde van het onroerend goed weergeeft (zelfs als deze hoger is dan de aankoopprijs).
Kopers die de referentiewaarde van de belasting willen aanvechten, moeten een taxatie van het onroerend goed (waardebepaling) laten verrichten waaruit blijkt dat de waarde te hoog is en de overdrachtsbelasting op basis van deze taxatie betalen, die zij bij hun verkoopakte moeten voegen. Dit zal niet beletten dat de administratie betaling vraagt op basis van de referentiewaarde, maar het zal helpen bij de beroepsprocedure. Omdat deze wijziging echter zo recent is, kan de kans op succes in een beroepsprocedure op dit moment niet worden voorzien, en wij verzoeken u dringend een advocaat te raadplegen om de kosten en baten af te wegen.
Wat gebeurt er als de belastingwaarde van een eigendom niet wordt verhoogd?
Er zijn nog steeds bepaalde kenmerken waarvoor deze formele referentiewaarde ontbreekt. Bijgevolg zal de in de akte vermelde waarde worden geacht de marktwaarde van het goed te zijn, en indien de administratie er anders over denkt, zal zij haar eigen waardeverificatieprocedure moeten inleiden.
Voor rustieke of landelijke eigendommen is er een minimale belastingwaarde.
De meeste landelijke eigendommen, d.w.z. eigendommen die zich op niet-ontwikkelbare grond bevinden, zoals chalets, landhuizen, B&B’s, enzovoort, hebben geen referentiewaarde. Gelukkig is deze referentiewaarde niet van toepassing op de meeste aankopen of erfenissen van onroerend goed op het platteland, die veel voorkomen in Andalusië en de provincie Malaga, met name in regio’s als la Axarqua, Valle del Guadalhorce en Mijas, alsmede in de provincies Cádiz en Granada.
